На ваши вопросы отвечает эксперт фора-банка. Памятка потребителю "Ипотека

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги. Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности. Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Что нужно знать об ипотеке

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет. Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ. Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости , в зависимости от выбранной программы. Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

Первичный рынок	Вторичный рынок
Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом.	Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения.
Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры.	Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации.
Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке.	Условия аналогичные ипотеке новостроек.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

Покупка в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

инвестиционный контракт;
проектную декларацию;
проектную документацию с госэкспертизой;
разрешение на строительство;
свидетельство о собственности на земельный участок;
договор страхования или поручительства;
выписку из ЕГРН;
учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

Подводные камни договора ипотечного кредитования

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу. Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других). Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, – стоит поискать другой банк.

Покупка квартиры в ипотеку: как проходит сделка

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса . В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры , согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Что должен знать владелец ипотечного жилья

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

она согласована с залогодержателем;
срок найма не превышает срока ипотеки ;
имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

аренда на срок не более 12 месяцев.
с уведомлением страховой компании;
с увеличением платежей по страховке;
с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

согласие банка;
проект перепланировки;
разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

По мнению аналитиков банка «ЖилФинас», рынок недвижимости сейчас стабилен, и такое положение вещей продлится достаточно долго. Жилье подешевело на 10-20% по сравнению с 2014 годом. Застройщики надеются на его подорожание, но ждать изменения ситуации с ценами им придется долго, поскольку рассчитывать на ощутимое повышение платежеспособности населения пока не приходится.

Ставка по ипотеке снизилась до 11%. Эксперты считают, что в ближайшие 2 года она если и уменьшится, то не на много. В последнее время ситуация с условиями ипотечного кредитования и ценами на жилье благоприятствует приобретению недвижимости. Но прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит подумать над некоторыми вопросами.

1. У вас полная семья?

Оптимальный вариант – это когда полная семья, оба супруга работают и хотя бы один из них официально трудоустроен. Плательщик налогов может взять справку 2 НДФЛ, что дает возможность получить более низкую ставку по ипотеке. В любом случае важно иметь постоянный стабильный доход. Самый лучший возраст супругов для приобретения жилья в ипотеку – 28-40 лет.

2. У вас есть льготы?

Перед тем, как заключить договор кредитования, подумайте над льготными вариантами.

Социальной ипотекой могут воспользоваться семьи, которые не имеют собственного жилья или нуждаются в увеличении жилплощади. Чтобы воспользоваться соответствующей программой, нужно быть в списке «очередников».
Ипотека для молодых семей – госпрограмма, призванная помочь молодежи. Попасть в нее можно, если муж или жена моложе 35 лет.
Региональные программы для молодых специалистов имеют такое же ограничение по возрасту. Воспользоваться ими могут молодые люди, работающие по дефицитным профессиям.
Ипотека для военных доступна военнослужащим после 3 лет службы.
Бюджетники могут рассчитывать на субсидию, которая упростит внесение первого взноса по ипотеке или снизит процентную ставку.
Государственная программа для ученых призвана упростить получение жилья квалифицированным кадрам.
Сумма материнского капитала по состоянию на 2016 год составляет 475 тыс. рублей. Этими деньгами можно погасить часть ипотеки.
Корпоративные льготы предоставляют своим сотрудникам солидные компании и корпорации.
Банковские льготы – один из инструментов финансовых учреждений по привлечению клиентов.

Также есть областные льготы, которыми могут воспользоваться жители определенного региона и льготы АИЖК (Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию).

3. В какой квартире будет комфортно жить?

Перед покупкой жилья нужно удостовериться, что выбранная жилплощадь действительно подходит вашей семье по всем параметрам. Сейчас ценится недвижимость с современной планировкой, вокруг должна быть развитая инфраструктура.

4. Какими доходами вы располагаете?

Ипотеку могут себе позволить только семьи, твердо стоящие на ногах. Доход заемщика должен обеспечивать выплаты в течение длительного периода с условием, что оставшихся средств будет хватать на нормальную жизнь. Эксперты не рекомендуют брать кредит, если выплаты по нему превысят треть чистого семейного дохода. В банке «ЖилФинанс» советуют также учесть следующее правило: стоимость кв. метра не должна превышать ежемесячную зарплату заемщика.

5. Какова стоимость жилья в вашем городе?

Стоимость недвижимости в России сильно отличается в зависимости от региона. На расценки также влияет, в каком сегменте жилья планируется приобретение квартиры. Жилплощадь в новостройках и на вторичном рынке оценивается по-разному. В Москве квартиры дороже, в провинции дешевле. Так, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, средняя цена кв. метра на вторичном рынке Екатеринбурга составляет 68 492 рублей. Эта сумма превышает среднюю зарплату в Екатеринбурге примерно в 2 раза. Видимо поэтому жилищное кредитование в регионе недоступно большинству граждан.

Типичные вопросы в банке при оформлении кредита. Вопросы при получении ипотеки. Как правильно отвечать и почему. Чем чреваты неверные ответы.

Когда мы обращаемся в банк за кредитом или ипотекой, работники финансового учреждения обязательно задают нам разные вопросы. Их набор стандартный, но варьируется в зависимости от ситуации. Неверный ответ хотя бы на один из них чреват отказом в выдаче кредита. Рассмотрим, о чём могут спросить кредитные эксперты банка и что надо им отвечать.

Вопросы при выдаче потребительского кредита

Чтобы решить, давать ли вам деньги в долг, работники банка должны понять, каков ваш доход, насколько он стабилен, надёжны ли вы как заёмщик, есть ли у вас регистрируемое имущество - недвижимость, транспортные средства и другое.

Прежде чем давать кредит, банк будет выяснять вашу платёжеспособность - для этого вам и будут задавать вопросы

Это определяет список вопросов, которые вам зададут. Они могут как дублировать те, на которые вы уже ответили, когда заполняли анкету - заявку на кредит, так и выявлять дополнительную информацию о вас.

Психологи при составлении тестов и различных опросников используют приём, при котором один и тот же вопрос задаётся дважды и чаще, но с разными формулировками. Цель - выявить возможную ложь. Если человек на такие вопросы даёт разные ответы, значит, говорит неправду. А неправдивая информация при получении кредита - повод для отказа.

Вас обязательно спросят, где вы работаете и сколько зарабатываете, есть ли дополнительные источники дохода, какие и сколько денег приносят . Самым надёжным заёмщиком банки считают человека, который работает по найму. Индивидуальные предприниматели и учредители юридических лиц считаются более рисковой категорией. Некоторые банки выдвигают обязательным требованием к заёмщику наличие трудовых отношений. Распространённый вариант - от полугода на текущем месте работы. Но если вы ИП или самозанятый, придумывать несуществующее место работы не надо. Возможно, сотрудники банка позвонят работодателю, которого вы назовёте. И если окажется, что тот слышит о вас впервые или вы работали у него когда-то раньше, это обернётся отказом в кредите.

Если конкретный банк кредитует только наёмных работников, а вы к ним не относитесь, обратитесь в другое кредитное учреждение, которое выдаёт займы и предпринимателям. Самая сложная ситуация в 2019 году у самозанятых, ведь эта форма легализации доходов только приживается. Но со временем и этот момент должен наладиться. А пока таким людям можно рекомендовать только обращаться в банки, где нет строгих ограничений по вариантам занятности.

Будьте готовы также подтвердить основной и дополнительные доходы документами, даже если банк их и не требует. Наличие справки всегда говорит в вашу пользу и способно положительно сказаться как на одобрении кредита, так и на его условиях - сумме, процентной ставке и других.

Скорее всего, в банке вас спросят, сколько у вас кредитов на момент вашего общения и каковы обязательные платежи по ним . Для банка это важно, чтобы оценить вашу текущую нагрузку и понять, как вы будете справляться с обязательными платежами с учётом появления нового кредита. Врать здесь нет смысла. Банк обязательно проверит вашу кредитную историю по всем бюро, где она хранится. И в ней всё увидит.

Следующий вопрос, который вам зададут - были ли у вас просрочки . На него также нужно отвечать честно - всю информацию специалист банка видит в вашей кредитной истории, а спрашивает, чтобы узнать, правдив ли будет ответ. Лояльно банки относятся к просрочкам от 1 до 30 дней не более двух месяцев подряд. В идеале не должно быть и их. Но так мало у кого получается, и в банках это понимают.

Если у вас были более затяжные просрочки или проблемные кредиты в прошлом, это не очень хороший сигнал, но не смертельно. На этот факт в банке обязательно обратят внимание. Но если вы ответите, что в прошлом действительно допускали проблемные ситуации по причине финансовой неграмотности, а со временем осознали и исправили ошибки, это будет аргументом в вашу пользу. Ваша ситуация далека от идеала, но лучше, чем у человека, который не имеет никакой кредитной истории, или того, у кого она остаётся проблемной .

Вас обязательно спросят о семейном положении: женаты ли, есть ли дети, сколько им лет, где они учатся, ходят ли в детский сад и тому подобное. Возможны дополнительные вопросы о доходах второго супруга и семейном бюджете: общий он у вас или раздельный, как вы распределяете между собой расходы и тому подобное. Эта информация нужна банку опять же для оценки ваших обязательных расходов и способности без проблем выплачивать кредит.

Оптимальной финансовой ситуацией считается, когда обязательные расходы (оплата жилья, коммунальных услуг, продуктов, образования и развития детей, платежи по кредитам, включая тот, что планируете взять, и подобные) не превышает 50% доходов семьи, а одновременно заёмщик обслуживает не больше двух кредитов. Но конкретный банк может исходить и из более гибких критериев.

Некоторые банки просят от заёмщиков подробный отчёт с хотя бы примерными суммами по основным статьям расходов: сколько он тратит на продукты, развлечения, коммунальные услуги, путешествия, занятия спортом, лечение и тому подобное. Меньше всего проблем возникает у тех, кто ведёт семейный бюджет - фиксирует или анализирует траты. Даже если вы этого не делаете (а напрасно), лучше быть готовым назвать примерные суммы. Неспособность ответить - признак финансово неграмотного человека, доверять которому деньги опасно.

Вопросы при получении ипотеки

Те же вопросы вам зададут и при оформлении ипотеки. Но в дополнение к ним могут спросить и о других вещах. Ведь ипотека оформляется надолго - в среднем на 15–20 лет. Поэтому для банка становится критичной проверка не только вашей работоспособности, но и личности.

Скорее всего, его будет интересовать, есть ли у вас в собственности другая недвижимость, прочее регистрируемое имущество, в частности, автомобиль, которое можно использовать в качестве дополнительного обеспечения по кредиту.

Спросят также, если ли у вас созаёмщики и поручители или почему вы не привлекаете в этом качестве супругу(-а).

Поскольку ипотека берётся на много лет, банк уделяет особое внимание не только платёжеспособности, но и личности заёмщика

Если при выдаче потребительского кредита к информации о ваших занятости и источниках дохода банк может подойти формально, в случае ипотеки этого не будет точно - все документы о работе и других формах занятости и получаемых доходах тщательно проверит служба безопасности .

С особым вниманием банк отнесётся к вашей кредитной истории. Поэтому если были проблемы с ней в прошлом, будьте готовы максимально убедительно объяснить банку, что это досадное недоразумение имело место раньше, а теперь вы финансово грамотны, значит, надёжны и повторения таких историй не допустите.

Хорошим аргументом в вашу пользу послужит наличие накоплений, особенно - «подушки безопасности». Так назвается сумма, покрывающая ваши обязательные расходы за период от трёх месяцев до одного-двух лет. Если она у вас есть, желательно продемонстрировать её наличие, если сотрудник банка даже про них не спрашивает. А если продемонстрируете, что уже учли в ней обязательный платёж по ипотеке, это будет идеальным вариантом.

Условия по ипотеки в России содержать множество мифов, многие из них сохранились до настоящего времени. Самый главным мифом является то что банк может в любой момент забрать квартиру и выставить заемщика на улицу. Но на самом деле, вы имеете все права собственника на приобретенное жилье, лишь некоторые ваши права могут быть ограничены законом или кредитным договором.

Давайте разберем самые главные вопросы по ипотечному кредитованию:

1. Собственник ипотечного жилья - банк или я?

С юридической точки зрения собственником жилья является его покупатель - в данный момент заемщик. Но при оформлении права собственности на жилье, приобретенного полностью или частично на кредитные средства, Федеральная регистрационная служба одновременно регистрирует залог недвижимости. Таким образом, возникает обременение, которое огранивает ваши права собственника квартиры или дома.

В частности, вы не можете продать или поменять заложенное жилье без разрешения банка. Существует еще ряд ограничений, которые могут быть оговорены в вашем договоре с банком.

2. Могу ли я продать ипотечную квартиру?

Да, это возможно. Конечно, некоторые банки негативно относятся к такой практике. Банк получает прибыль в основном за счет процентов по выданному кредиту, уплачиваемых в течение длительного срока, поэтому не заинтересован в продаже заемщиком квартиры и досрочном погашении кредита, отмечает Игорь Садовский, первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования.

Однако есть и прямо противоположные подходы. Например, по словам Анатолия Печатникова, директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24, в этом банке каждый месяц регистрируется около десяти таких продаж. Чаще всего это связано с ростом запросов заемщиков, которые захотели приобрести жилье побольше и покомфортнее. Прежняя взятая в ипотеку квартира или дом с разрешения банка продаются, остаток задолженности по кредиту гасится за счет вырученных средств. Тут же оформляется новый кредит, за счет которого приобретается новое жилье, которое оформляется в залог.

Для банка это вполне выгодная схема. Заемщик продемонстрировал свою добросовестность, расплатился по кредиту, но при этом по-прежнему платит проценты - уже по новой ссуде. Поэтому не стоит переживать относительно обременения вашего жилья со стороны банка: поменять жилье на лучшее с его согласия вполне возможно.

3. Могу ли я сдавать ипотечную квартиру или дом в аренду?

Можете, но только с согласия кредитора. Казалось бы, какое дело банку до того, кто будет жить в заложенной квартире? Казалось бы, только радоваться должен, что вы имеете стабильный источник дохода, - будет чем гасить кредит. Однако банки, которые привыкли рассчитывать риски, оценивают такую ситуацию иначе. Собственник квартиры может оказаться злостным неплательщиком, и банк захочет разорвать с ним договор, а свои затраты по выданному кредиту компенсировать за счет реализации заложенного жилья. Но, если в квартире «обнаружатся» жильцы, заключившие должным образом договор аренды и заплатившие вперед на длительный срок, продать квартиру или дом будет очень сложно. Закон охраняет права арендаторов, поэтому их нельзя попросить очистить помещение даже при смене собственника квартиры или дома. В этом случае банку ждать год, а то и все три, пока удастся реализовать объект залога.

Однако если владелец ипотечной квартиры желает сдавать ее в наем по всем правилам, можно обратиться за разрешением к банку-кредитору. Если аренда будет краткосрочной, на полгода-год, то, скорее всего, банкиры не откажут.

Если же вы считаете излишним скреплять отношения с арендаторами письменным договором, то тут уж никто не сможет помешать вселять в заложенную квартиру кого захочется.

4. Можно ли прописать родственников в ипотечную квартиру?

Относительно прописки членов семьи в заложенной квартире четких правил нет. «Без согласия банка можно прописать только близких родственников: детей, родителей, супруга», - считает Динара Юнусова, региональный директор банка «ДельтаКредит». Но не во всех банках придерживаются такого мнения. Поскольку законодательство напрямую не запрещает и не разрешает самовольно прописывать близкую родню, в банках склонны трактовать закон в свою пользу, и требуют согласовывать регистрацию любого члена семьи в заложенном жилище. Однако заемщик, в свою очередь, может смело не подчиняться этим требованиям, и тут уж банк ничего с ним поделать не сможет, ни один суд такое требование банка не может признать правомерным.

Однако это касается лишь самых близких родственников. Всех прочих можно зарегистрировать в квартире только с письменного разрешения кредитора, предупреждает Сергей Даньков, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка.

5. В каких случаях банк может продать ипотечную квартиру?

Банки-кредиторы могут потребовать продажи ипотечной квартиры в случае расторжения ипотечного договора. Условия, при которых он может быть расторгнут, прописаны в самом договоре. Обычно это - три и более просрочек платежей по кредиту. Причем в этом случае, банк может реализовать заложенную квартиру как с согласия заемщика, так и без него . До недавнего времени банку было затруднительно продать квартиру без согласия владельца: российские законы охраняли прежде всего социальные интересы населения. Такая продажа была возможна только с разрешения суда, а суды не стремились принимать «антисоциальные» решения.

Однако прецеденты уже есть. Например, не так давно в Петербурге была продана первая квартира, владелец которой не справился с платежами по ипотечному кредиту. В дальнейшем предполагается, что такие случаи будут учащаться, поскольку доля невозвратов на кредитном рынке растет.

К тому же законодатели в скором времени могут укрепить права банков. Сейчас в кулуарах парламента рассматривается законопроект, который предусматривает право банков продавать объект залога и без судебного решения. Как заметил в интервью порталу 123Credit.Ru Павел Медведев, председатель подкомитета Госдумы России по банковскому законодательству, это позволит снизить издержки банков на резервы по ипотечным кредитам и сделает ипотеку чуть более дешевой.

6. Что делать, если я просрочил платеж по кредиту?

Самый оптимальный вариант - обратиться в банк. Если просрочка допущена по объективной причине (вы заболели, находились в командировке, потеряли работу), то банк, скорее всего, войдет в ваше положение и никаких санкций, кроме небольшого штрафа, не последует. Если же просрочки связаны со снижением ваших доходов и у вас нет возможности вовремя и в полной мере вносить платежи по кредиту, тем более следует обратиться в банк. Если кредиторы сочтут ваши трудности временными, то банк может пойти вам навстречу и предложить (вам – убрать) несколько вариантов решения проблемы. Например, отсрочить на некоторое время платежи по кредиту или предложить вам реструктурировать долг.

7. Что будет, если заемщик заболеет или потеряет трудоспособность?

Если болезнь или инвалидность подтверждены медицинской справкой, то в дело вступает ваша страховая компания. И именно страховщик обязан возместить банку его убытки.

8. В каких случаях можно рассчитывать на страховку?

Ипотечные кредиты в обязательном порядке сопровождаются страхованием трех видов - жизни и трудоспособности заемщика, имущества и титула сделки. То есть на страховку можно рассчитывать в случае болезни, смерти заемщика, урона, нанесенного жилью (наводнение, пожар, ограбление и т. п.) и в случае, если сделка по покупке этого жилья будет кем-либо опротестована. Таким образом, страховка обеспечивает вам безопасную и комфортную ипотеку .

9. Можно ли менять условия кредита?

В принципе это возможно. Например, если ваша платежеспособность пошатнулась, то (как уже говорилось выше) вы можете договориться с банком о реструктуризации долга. Например, срок кредита будет увеличен, а ежемесячные платежи будут меньше. Кроме того, в случае изменений в вашем семейном положении вы можете с согласия банка поменять созаемщика.

Еще один вариант - рефинансирование кредита . Ставки по ипотеке на российском рынке за последние три года существенно снизились. И может случиться так, что, взяв кредит по одной ставке, вы скорее увидите, что на рынке появились более выгодные предложения. В этом случае вы можете обратить за рефинансированием кредита. Причем, рефинансировать кредит может ваш банк-кредитор, согласившись снизить ставки. Другой сценарий - обратиться за помощью к кредитным брокерам , которые подберут вам банк с более выгодными условиями. Причем при рефинансировании вы можете не только снизить процентную ставку, но и получить дополнительную сумму, например, на приобретение автомобиля или дачи.

10. Что изменится, если будет принят закон о личном банкротстве?

Проект закона о личном банкротстве давно витает в парламентских и правительственных кулуарах. Законопроект призван внедрить в России привычную для Запада процедуру банкротства частных лиц. В случае его принятия, заемщик может объявить себя банкротом. Право возбудить дело о банкротстве получает и кредитор. В этом случае должник и кредитор должны будут совместно принять план погашения долга. Если же стороны не договорятся, то имущество должника может быть обращено к продаже.

По мнению многих экспертов, если закон будет принят, банки получают более широкие права в отношении взыскания объектов залога. И россиянам придется еще более ответственно подходить к выполнению своих кредитных обязательств.

Многие права и обязанности заемщика в отношении ипотечного жилья оговариваются в вашем контракте с банком. И в некоторых вопросах законодательство ссылается на условия соответствующего договора. Поэтому очень важно внимательно изучить ипотечный договор и выяснить, четко ли прописаны в нем все возможные спорные моменты.