Норма возмещения инвестированного капитала рассчитывается по методам. Практика Оценки

Коэффициент капитализации /Кк/ применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Учет в Кк возмещения капитала необходимо, когда прогнозируется изменение стоимости актива /уменьшение или рост/.

Методы возмещения капитала, инвестированного в недвижимость:

1.Прямолинейный возврат капитала – Метод Ринга

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции – Метод Инвуда

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента – Метод Хоскольда.

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни актива. Другими словами она представляет величину обратную сроку службы актива.

Пример

Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-ти годам, ставка дохода на инвестицию равна 12%.

Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, т.к. за 5-ть лет возвратиться 100% актива. В данном случае Кк = 32% = 20%+12%

Показатели / Год	1	2	3	4	5
Остаток основной суммы	4000	3200	2400	1600
Проценты на капитал (12%)
Возмещение основной суммы первоначальная (20%) от затрат
Общая сумма возмещения	1280	1184	1088

Согласно таблице, выплачиваемые проценты убывают, т.к. они начисляются на убывающий остаток основной суммы.

Метод Инвуда применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая возврат /возмещение/ капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции. В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть Кк равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (берется из шести функций сложного %). Кк при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента. Кк принимается из таблиц в графе «Взнос на амортизацию единицы».

Пример

Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-и годам, ставка дохода на инвестиции – 12%.

Решение:

Ежегодный равновеликий поток доходов равен 1109,64у.е.= 4000у.е.*0,27741 – из графы «Взнос на амортизацию» для 12% на 5-ть лет.

Процент за первый год составит 480у.е. (12% от 4000у.е.)

Возврат основной суммы равен 629,64у.е. = 1109,6-480

Показатели / Год	1	2	3	4	5
Возврат основной суммы с реинвестированием по 12% годовых	629,64	705,2	789,82	884,6	990,75
Остаток основной суммы	4000	3370,36	2665,16	1875,34	1133,91
Проценты на капитал 12% годовых		404,44	319,82	225,04	118,89
Равновеликий поток доходов	1109,64	1109,64	1109,64	1109,64	1109,64

Коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал /инвестиции/ 0,12 и фактора возмещения 0,15741 (для 12% на 5-ть лет). В результате получается Кк=0,27741, как если бы он был взят из графы «Взнос на амортизацию» для 12% и 5-ти лет.

Метод Хоскольда – используется в ситуациях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями в недвижимость настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестирования средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример

Условие: Покупка недвижимости предполагает ежегодный 24% доход на затраченный капитал в течение 5-ти лет. Возвратные средства могут быть без риска реинвестированы по ставке 12%. Определить общий коэффициент капитализации.

Решение:

Если норма возврата капитала равна 0,15741, что представляет собой фактор фонда возмещения для 12% за 5-ть лет, то Кк=0,39741=0,24+0,15741.

Если прогнозируется, что недвижимость потеряет стоимость лишь частично, то Кк рассчитывается другим способом.

Пример

Условие: Покупаемый объект недвижимости через 5-ть лет может быть продан за 40% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение:

А.По методу Ринга норма возврата капитала: равна 24%=12%+12%

Кк (норма возврата капитала) = (100% / 5 лет) * 0,6 = 12%

Ставка дохода на инвестиции = 12%

Б.По методу Инвуда норма возврата капитала: определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости: 60%*0,15741=0,0944 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,2144 или 21,44%.

Пример

Условие: Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих 5-ти лет и составит 40%.

Решение:

Рассчитывается отложенный доход: 0,4*0,15741 (фактор фонда возмещения за 5-ть лет при 12%) = 0,063. Из ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и т.о. определяетсяКк=0,12-0,063=0,057 или 5,7%

В случае повышения стоимости инвестируемых средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал, поэтому Кк должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.

Страница содержит список всех записей с .

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r 1):

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости.

Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r 1 = 1 / n, (4.14)

R = r e + dep ? (1/ n), (4.15)

где R - ставка капитализации;

r e - ставка доходности на собственный капитал;

dep - доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

r 1 = sff (п, r e) = r e / ((1+ r e) n - 1), (4.16)

где r e - ставка доходности на собственный капитал;

r 1 - норма возврата капитала;

sff (п, r e) - фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

r 1 = sff (п, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), (4.18)

r 1 - норма возврата капитала;

r f - безрисковая ставка;

sff (п, r f) - фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

Таблица 4.2 . Пример расчета ставки капитализации

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Безрисковая ставка (r f), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
2.	Премия за риск вложения в недвижимость (р 1),%
3.	Премия за риск низкой ликвидности (р 2), %	p 2 = r f ? Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p 2 = 7,1% ? 0,5 = 3,55%
4.	Премия за риск инвестиционного менеджмента (р 3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
5.	Ставка доходности собственного капитала (r e)	Определена методом кумулятивного построения: r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 r e = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 = 15,65%
5.	Изменение стоимости недвижимости через n лет, %	Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания - 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет
6.	Норма возврата (r 1),%	Используем методом Хоскальда r 1 = sff (п, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), r 1 = 0,071 / ((1+ 0,071) 20 - 1) = 0,024 или 2,4%
7.	Ставка капитализации, %	R = r e + dep ? r 1 R = 0,1565 +0,8 ? 0,024 = 0,1757 или 17,57%

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где NOI i - чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V i - цена продажи i-го объекта-аналога:

n - количество аналогичных объектов недвижимости..

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

P V D = A C × N {\displaystyle PVD=AC\times N}

Где: A C {\displaystyle AC} – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год; – Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

P V D − N Z − N P + D X P R = D V D {\displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD}

D V D − O R − R Z = C H O D {\displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD}

Где: N Z {\displaystyle NZ} N P {\displaystyle NP} O P < {\displaystyle OP<} P Z {\displaystyle PZ}

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

P V D − N P − N Z + D X P R = D V D {\displaystyle PVD-NP-NZ+DX_{PR}=DVD} D V D − O P − P Z = C H O D {\displaystyle DVD-OP-PZ=CHOD}

Где: P V D {\displaystyle PVD} – потенциальный валовый доход, ден.ед.; N P {\displaystyle NP} – потери от неплатежей, ден.ед.; N Z {\displaystyle NZ} – потери от недозагрузки, ден.ед.; D X P R {\displaystyle DX_{PR}} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; D V D {\displaystyle DVD} – действительный валовый доход, ден.ед.; O P {\displaystyle OP} – операционные расходы, ден.ед.; P Z {\displaystyle PZ} – расходы на замещение, ден.ед.; C H O D {\displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед..

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

3.4. Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: P V D − N P − N Z + D H P R = D V D {\displaystyle PVD-NP-NZ+DH_{PR}=DVD}

D V D − O P − P Z = C H O D {\displaystyle DVD-OP-PZ={CH}OD}

Где: P V D {\displaystyle PVD} – потенциальный валовый доход, ден.ед.; N P {\displaystyle NP} – потери от неплатежей, ден.ед.; N Z {\displaystyle NZ} – потери от недозагрузки, ден.ед.; D H P R {\displaystyle DH_{PR}} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; D V D {\displaystyle DVD} – действительный валовый доход, ден.ед.; O P {\displaystyle OP} – операционные расходы, ден.ед.; P Z {\displaystyle PZ} – расходы на замещение, ден.ед.; C H O D {\displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед..

3.5. Функции сложного процента

3.5.1. Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

3.5.2. Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):

Таблица 8

№ п/п	Наименование функции	Формула расчета, пример решения задачи
1	Накопленная (будущая) сумма единицы	Показывает накопление 1 ден.ед. за период: F V = P V × (1 + i) t , {\displaystyle FV=PV\times (1+i)^{t},} Где: FV – будущая стоимость, ден. ед. PV – текущая стоимость, ден. ед. i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени t – интервал времени, периодов времени
2	Текущая стоимость единицы	Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем: P V = F V (1 + i) t . {\displaystyle PV={\frac {FV}{(1+i)^{t}}}.}
3	Накопление единицы за период	Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей: F V = (1 + i) n − 1 i × P M T , {\displaystyle FV={\frac {(1+i)^{n}-1}{i}}\times PMT,} Где: PMT – аннуитетный платеж, ден. ед. Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.
4	Фактор фонда возмещения	Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.: P M T = F V × i (1 + i) n − 1 . {\displaystyle PMT={\frac {FV\times i}{(1+i)^{n}-1}}.}
5	Текущая стоимость обычного аннуитета	Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей: P V = P M T × 1 − (1 + i) − n i . {\displaystyle PV=PMT\times {\frac {1-(1+i)^{-n}}{i}}.}
6	Взнос на амортизацию единицы	Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита: P M T = P V × i 1 − (1 + i) − n . {\displaystyle PMT={\frac {PV\times i}{1-(1+i)^{-n}}}.}

3.5.3. Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени начисления:

базовый вариант :

1 + i t = T t s q r t (1 + i t) = (1 + i) T t , {\displaystyle 1+i_{t}={^{\dfrac {T}{t}}sqrt{(1+i_{t})}}={(1+i)^{\dfrac {T}{t}}},}

упрощенный вариант :

I t = i T (T t) , {\displaystyle i_{t}={\frac {i_{T}}{({\displaystyle {\frac {T}{t}}})}},}

T – бóльший по продолжительности период времени;

t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 9

Ставка накопления (дисконтирования)	Формула расчета из годовой ставки накопления ( t g o d {\displaystyle t_{god}} )
Ставка накопления (дисконтирования)	Нормальный вариант	Упрощенный вариант
Месячная	12 s q r t (1 + i g o d) − 1 = (1 + i g o d) 1 12 − 1 {\displaystyle ^{12}sqrt{(1+i_{god})}-1={(1+i_{god})^{\dfrac {1}{12}}}-1}	i g o d 12 {\displaystyle {\frac {i_{god}}{12}}}
Квартальная	4 s q r t (1 + i g o d) − 1 = (1 + i g o d) 1 4 − 1 {\displaystyle ^{4}sqrt{(1+i_{god})}-1={(1+i_{god})^{\dfrac {1}{4}}}-1}	i g o d 4 {\displaystyle {\frac {i_{god}}{4}}}
Полугодовая	2 s q r t (1 + i g o d) − 1 = (1 + i g o d) 1 2 − 1 {\displaystyle ^{2}sqrt{(1+i_{god})}-1={(1+i_{god})^{\dfrac {1}{2}}}-1}	i g o d 2 {\displaystyle {\frac {i_{god}}{2}}}

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

3.5.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

3.5.5. Примеры задач.

Задача 1. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%? Решение:

P V = 1 1000000 (1 + 0 , 5) 5 = 620921 {\displaystyle PV={\frac {1}{1000000}}{(1+0,5)^{5}}=620921}

При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:

P V = F V (1 + i) t − 0 , 5 . {\displaystyle PV={\frac {FV}{(1+i)^{t-0,5}}}.}

Задача 2. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых. Решение: P V = 1 1000000 (1 + 0 , 15) 0 , 5 = 932505. {\displaystyle PV={\frac {1}{1000000}}{(1+0,15)^{0,5}}=932505.}

При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид: P V = F V (1 + t 1) t 1 × (1 + i 2) t 2 × . . . × (1 + i m) t m {\displaystyle PV={\frac {FV}{(1+t_{1})^{t_{1}}\;\times (1+i_{2}\;)^{t_{2\;}}\times ...\times (1+i_{m}\;)^{t_{m}}}}}

где: i m – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.

Задача 3. – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.

Решение.

P V = F V (1 + i 1) t 1 × (1 + i 1) t 2 = 200000 (1 + 0 , 2) 1 × (1 + 0 , 15) 1 = 144928. {\displaystyle PV={\frac {FV}{(1+i_{1})^{t_{1}}\times (1+i_{1})^{t_{2}}}}={\frac {200000}{(1+0,2)^{1}\times (1+0,15)^{1}}}=144928.}

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0: P V = F V (1 + i 2) t 2 − t 1 = 200000 (1 + 0 , 2) 1 = 166667 {\displaystyle PV={\frac {FV}{(1+i_{2})^{t_{2}-t_{1}}}}={\frac {200000}{(1+0,2)^{1}}}=166667} P V = F V 1 (1 + i 1) t 1 = 166667 (1 + 0 , 15) 1 = 144928 {\displaystyle PV={\frac {FV_{1}}{(1+i_{1})^{t_{1}}}}={\frac {166667}{(1+0,15)^{1}}}=144928}

3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции

3.6.1. Ставка дисконтирования:

процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

I p = i H − i i n f 1 + i i n f {\displaystyle i_{p}={\frac {i_{H}-i_{inf}}{1+i_{inf}}}}

Где: i p {\displaystyle i_{p}} - реальная ставка, доли ед. i H {\displaystyle i_{H}} - номинальная ставка, доли ед.; i i n f {\displaystyle i_{inf}} - темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

I N L = i 12 × N {\displaystyle i_{NL}={\frac {i}{12}}\times N}

Где: > N {\displaystyle >N} - срок экспозиции объекта на рынке, мес.; < - безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

R = C H O D C {\displaystyle R={\frac {CHOD}{C}}}

Где: - общая ставка капитализации, доли е - рыночная стоимость, ден.ед.; i C H O D {\displaystyle i_{CHOD}} - чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

C = C H O D R {\displaystyle {C}={\frac {CHOD}{R}}}

Где: – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.; C H O D {\displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед./год (период); – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы» для самоамортизирующегося кредита):

Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна шестой функции сложного процента
См.

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

K I Z = K C H × 100 % {\displaystyle {K}_{IZ}\;=\;{\frac {K}{C}}_{H}\times 100\%}

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

положительный – R СК > R Н (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
отрицательный – R СК < R Н .

3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

C H = x . {\displaystyle C_{H}\;=\;x.}

K = K i z × C H = x × 0.7 = 0.7 x . {\displaystyle K=K_{iz}\times C_{H}=x\times 0.7=0.7x.} C K = C H − K = x − 0.7 x = 0.3 x . {\displaystyle CK=C_{H}\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.}

P O K = 0.1 × K = 0.1 × 0.7 x = 0.07 x . {\displaystyle {\begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times 0.7x=0.07x.\\\end{array}}}

R C K = C H O D − P O K C K = 0.15 x − 0.07 x 0.3 x = 0.26 (6) ∼ 26.7 % {\displaystyle {\begin{array}{l}R_{CK}={\frac {{CHOD}\;-\;POK}{CK}}={\frac {0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}}=0.26(6)\sim 26.7\%\\\end{array}}}

R C K > R H → {\displaystyle R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow } леверидж положительный

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

C = ∑ j = 1 n C F j (1 + i) j + C F R E V (1 + i) n {\displaystyle C\;=\;\sum _{j=1}^{n}{\frac {CF_{j}}{(1+i)^{j}}}+{\frac {CF_{REV}}{(1+i)^{n}}}}

		стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	CF j –	денежный поток j-ого периода, ден. ед.;
	CF РЕВ –	реверсия, ден.ед.;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед.;

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

D = 1 (1 + i) t {\displaystyle d=\;{\frac {1}{(1+i)^{t}}}}

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:
1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

При использовании модели капитализации для определения денежных потоков постпрогнозного периода используется следующая формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

P V = ∑ j = 1 n F V j (1 + i) j + F V n + 1 R × 1 (1 + i) n {\displaystyle PV\;=\;\sum _{j=1}^{n}{\frac {FV_{j}}{(1+i)^{j}}}+{\frac {FV_{n+1}}{R}}\times {\frac {1}{(1+i)^{n}}}}

	PV –	текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;
	FV j –	денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;
	n –	продолжительность прогнозного периода, периодов;
	R –	ставка капитализации, доли ед.

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Таблица 10.

Показатель	Значение
	Прогнозный период			Первый год постпрогнозного периода
	1 год	2 год	3 год	Первый год постпрогнозного периода
Денежный поток, ден.ед.
Период дисконтирования, лет
Ставка дисконтирования, %
Дисконтный множитель, доли ед.
Текущая стоимость, ден.ед.
Ставка капитализации, %
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
При этом динамика изменения может быть описана математически – как правило линейная, либо экспоненциальная (регулярное изменение на какую-либо величину, либо изменение с заданным темпом).
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Общая формула капитализации по расчетным моделям:

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

Где:

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

Где: i B R {\displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF).
В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, оставшийся срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода.
Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются.

Более подробно о расчетных моделях – см., например, С.В. Грибовский Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева «ОЦЕНКА СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ», стр. 170, М, Интерреклама, 2003 и др.

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

I V O Z V R = 1 T × 100 % {\displaystyle i_{VOZVR}={\frac {1}{T}}\times 100\%}

Где: i V O Z V R {\displaystyle i_{VOZVR}} – норма возврата, %; – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

I V O Z V R = i B R (1 + i B R) T − 1 {\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i_{BR}}{(1+i_{BR\;})^{T}-1}}\end{array}}}

Где: i B R {\displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

I V O Z V R = i (1 + i) T − 1 {\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i}{(1+i)^{T}-1}}\end{array}}}

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

I V O Z V R = C H O D R = C H O D i + i V O Z V R {\displaystyle i{VOZVR}={\frac {CHOD}{R}}={\frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}

I V O Z V R = 0 , 15 (1 + 0 , 15) T − 1 ≈ 0 , 05. {\displaystyle i{VOZVR}={\frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}\approx 0,05.}

P V = C H O D i V O Z V R = 100000 0 , 15 + 0 , 05 = 100000 0 , 2 = 500000 {\displaystyle PV={\frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={\frac {100000}{0,15+0,05}}={\frac {100000}{0,2}}=500000}

Навигация по разделу "недвижимость:"

В процессе оценки недвижимости часто применяется методика Ринга, но в чем ее сущность? Какие преимущества? Какая ставка рекапитализации?

Рассмотрим эти и другие вопросы подробней.

Сущность метода

Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль .

Важно помнить, что данный метод подразумевает под собой возмещение основной суммы каждый год в равных частях .

При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.

Необходимо брать во внимание, что в процессе определения нормы возврата используется норма возмещения и процентная ставка.

По сравнению с другими методами

Изначально стоит понимать, что в процессе оценивания объекта недвижимости пользуются особой популярностью несколько методов: Ринга либо же (ДДП).

В оба способа был заложен принцип, согласно которому себестоимость имущества основывается на возможном получении с него прибыли в ближайшем будущем. Говоря простыми словами: оба метода включают в себя преобразование возможного будущего дохода от недвижимости (зданий и других сооружений) в его себестоимость . Причем ключевым нюансом считается уровень риска, который принимается во внимание.

Основным отличием метода Ринга от остальных методов состоит в том, что используются различные способы преобразования поступающего дохода. В методике Ринга себестоимость объекта недвижимости формируется исключительно с учетом дохода за определенный промежуток времени .

К примеру, в методе дисконтирования денежных потоков расчет осуществляется на основании показателей за последние несколько лет, а также с учетом дохода от возможной будущей реализации оцениваемого имущества по завершению отчетного периода.

Преимущества

Метод Ринга включает в себя преимущества и определенные недостатки.

К преимуществам относится:

удобство и простота в осуществлении необходимых расчетов . Методика отлично подходит для объектов недвижимости, владельцы которых на длительный период;
с ее помощью можно с высокой точностью произвести расчету текущей конъюнктуры рынка. Сегодня часто при заключении сделок с объектами недвижимости, анализируется цена и качество.

К недостаткам метода относят:

необходимо иметь хотя бы базовые навыки, если сведений о сделках недостаточное количество (в этом случае рассчитать будет затруднительно);
если оцениваемый объект недвижимости находиться на этапе возведения, его оценить будет проблематично , поскольку никакого дохода от его применения еще нет.

Формула, ставка рекапитализации

Под методикой Ринга подразумевается возврат инвестиционного капиталовложения каждый год в равных частях. Особенностью данного способа считается определение ставки возврата по отношению к первоначальной себестоимости.

Формула расчета:

Rr = Cdk + (1/P),

Cdk – ставка прибыли на капитал;
P – оставшийся период экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости.

Норма возврата капитала

Метод Ринга будет целесообразно применять в том случае, когда ожидается возможное возмещение основного размера капитала равными частями . При этом годовая норма возвращения капиталовложения определяется вариантом деления полной стоимости актива на оставшийся период полезной жизни .

Под определением “полезная жизнь” подразумевается показатель обратный периоду службы актива. В свою очередь, “норма актива” – ежегодный процент первоначального капиталовложения, которая была помещена в беспроцентный фонд возмещения.

Рассмотрим на реальном примере.

Согласно условиям инвестирования:

период составляет 5 лет;
прибыльность капиталовложения – ставка составляет 12%;
размер капиталовложения – 10 тысяч долларов.

Итак, согласно методике Ринга, прямолинейная норма возврата ежегодно будет составлять порядка 20%, поскольку за 5-летний период будет списано весь актив (100/5 лет = 20).

В данной ситуации коэффициент капитализации будет составлять порядка 32% (12% + 20% = 32%).

Что касается вопроса возмещения основного тела капиталовложения с обязательным учетом прибыльности от капиталовложения, то ответ в таблице:

Как видно, возвращение капиталовложения в инвестиции производится в равных долях на протяжении всего периода эксплуатации объекта недвижимости.

Метод в оценке недвижимости

Методика Ринга в оценке объекта недвижимости не берет во внимание прогнозы вкладчика и предположительные ожидания рынка касательно:

периода собственности недвижимостью;
прогнозируемой динамики прибыльности;
возможные изменения себестоимости объекта недвижимости.

Методика Ринга предоставляет возможность произвести расчеты общего коэффициента капитализации, отталкиваясь от себестоимости реализации подобного либо аналогичного объекта недвижимости.

Этот способ базируется на исследовании рыночных сведений о себестоимости оцениваемого объекта недвижимости и чистой прибыли, которую можно получить в период ее эксплуатации.

Откровенно говоря, метод Ринга заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с ему подобным. При этом основанием принято считать убеждение, что у аналогичного имущества имеется такая же ставка капитализации.

Основной целью оценщика при использовании этой методики является рациональный подбор аналогичного объекта недвижимости .

Важно помнить, что наилучшим вариантом станет рассматривание того имущества, которое оценивалось и реализовывалось в подобные промежутки времени, поскольку только в этом случае нет необходимости осуществлять корректировку сведений в отчете.

Необходимо понимать, что чем лучше оцениваемый объект недвижимости, тем ниже будет ставка капитализации.

Методика Ринга пользуется популярностью при необходимости в оценивании имущественных прав или при определении себестоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (к примеру, ).

Данный способ оценивания считается оптимальным вариантом при острой необходимости в определении процентной ставки по капитализации. Причем если есть все необходимые сведения, он применяется без каких-либо сомнений.

Чаще всего показатель используется в оценке недвижимости, производственных построек и сооружений с длительным сроком эксплуатации.

Оценка нормативного уровня возврата вложений используется для расчета текущей стоимости актива. Цены на рынке меняются, поэтому доход от владения собственностью корректируется на сумму первоначальных вложений. Методы расчета основаны на построении экономической модели, поэтому реальные показатели могут отличаться от расчетных.

Способы расчета нормы возврата капитала

В зависимости от особенностей рынка недвижимости, продолжительности срока службы объекта и ставки доходности, применяется один из трех вариантов расчета нормативного показателя возврата вложенных средств.

Линейный расчет — метод Ринга. Сумма первоначальных инвестиций возмещается равными долями в конце каждого года. Нормативный показатель равен частному от деления общей стоимости недвижимости на оставшийся срок эксплуатации. Например, стоимость бизнес-центра составляет 100 тысяч долларов, а срок службы — 10 лет. Норма возврата капитала составляет 10%, ежегодно владелец должен получать 10 тысяч долларов возвратных сумм. Метод не учитывает динамику рынка недвижимости и влияние внешних факторов, поэтому расчет по Рингу часто применятся для обветшавших зданий, подлежащих сносу в ближайшие несколько лет.
Расчет в зависимости от доходности инвестиций — метод Инвуда. Вложенный в объект недвижимости капитал возвращается с учетом фактора возмещения и текущей процентной ставки на инвестиции. Например, стоимость помещения для кафе составляет 50 тысяч долларов, срок службы недвижимости — 20 лет, а показатель прибыльности инвестиций — 10%. Фактор фонда возмещения составляет 2,5 тысячи долларов в год или 5%. Нормативное значение возврата капитала равно 10% +5% = 15% или 7,5 тысяч долларов в год. Итоговое значение пересматривается в зависимости от экономической ситуации на рынке недвижимости.
Расчет по безрисковой ставке — метод Хоскольда. Вложения в объект недвижимости были сделаны по настолько высокой ставке, что вероятность реинвестировать на тех же условиях ничтожно мала. Например, вложения в видовой жилой комплекс имели высокую доходность, но позже по соседству был построен нефтеперерабатывающий завод, рентабельность вложений упала. Числовое значение нормы возврата капитала равно сумме ставки доходности и произведения фактора фонда возмещения, срока эксплуатации и процентной ставки с нулевым уровнем риска.

Например, вложения в строительство видового жилого комплекса составили 100 тысяч долларов, ставка инвестиций составляет 10%, фактор фонда возмещения — 5%, срок эксплуатации — 50 лет, а безрисковая процентная ставка — 7%. Сумма составит 10%+(5%*50*7%)=27,5 тысяч долларов.

Факторы, влияющие на норму возврата капитала

Показатель скорости возврата вложенных инвестиций зависит от характеристик самого объекта недвижимости, особенностей внешнего рынка и предполагаемой стратегии развития.

Доходность объекта недвижимости. В зависимости от назначения, состояния и местоположения, коммерческая недвижимость может быть безубыточной, приносить доход или требовать дотаций. Если объект приносит убытки, показатель нормативного возмещения будет наибольшим.
Срок эксплуатации (владения) недвижимостью. Стабильные вложения с наименьшей нормой возврата капитала — вложение капитала в объекты коммерческой недвижимости, расположенные в центральных районах города. Если объект регулярно меняет собственников и подвергается капитальному ремонту, норма возврата капитала растет.
Ситуация на рынке недвижимости. Спрос на объекты в отдельных районах города, уровень дохода, размер инфляции и величина налоговой нагрузки оказывают влияние на стоимость объектов недвижимости, меняя норму возврата капитала.