Продажа квартиры с долями. Нюансы продажи квартиры в долевой собственности Как правильно продать квартиру с двумя собственниками

31498

Договор купли-продажи квартиры

Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года . Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе на основе договора. отличается от остальных сделок обязательной платностью передачи собственности, обладающей вещными и стоимостными показателями. Квартира не может быть перемещена и передана как-либо иначе, кроме установления режима проживания и пользования определенной территорией, поэтому регулируется иными правовыми нормами.

В частности, основные условия и базовые принципы договорных отношений в сфере купли-продажи заложены в рамках , но в судебной практике и при заключении самих типовых договоров следует обратить внимание на . Данная норма определяет порядок пользования и передачи недвижимости, а также формирование цены, форму заключения и особую ответственность сторон. Квартиры, имеющие несколько собственников, регулируются .

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Сторонами сделки признаются заинтересованные лица, представленные со стороны покупателя любым физическим или юридическим лицом, а со стороны продавца – собственником.

Требования к квартире при покупке

Квартира также должна соответствовать нормам технического регламента и законодательным нормам:

Строение не должно быть списано. Соответствующая информация хранится в БТИ и администрации поселения.
Если в квартире выделены доли на нескольких собственников, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации.
Квартира должна быть частной, то есть либо купленной у застройщика, либо приватизированной.
В квартире не должна быть произведена незаконная перепланировка.
В квартире не должно быть прописанных, особенно несовершеннолетних.

Также важно, чтобы сами стороны сделки могли проводить операции с недвижимостью и отвечали следующим критериям:

Обладать дееспособностью. В некоторых случаях покупатель по согласованию с продавцом может привлечь эксперта-психиатра для заключения о возможности лица совершать значимые юридические действия.
Быть совершеннолетними. Несовершеннолетние могут владеть имуществом, но продажа квартиры осуществляется законным представителем.
Обладать достаточной правоспособностью. Очевидно, что лицо, не являющееся собственником жилья, не может распоряжаться им.

Виды общей собственности

Вне зависимости от причин возникновения, собственность может обладать статусом общей в двух правовых режимах:

Долевая собственность – лица имеют право на владение и распоряжение определенной дробной долей в рамках одного объекта недвижимости. При уведомлении второго собственника и предоставлении права приоритетной продажи возможно свободное распоряжение долей.
Совместная собственность – лица обладают равными правами на один и тот же объект, при этом равенство не обязательно означает долю (в том числе 50% ). Подобное имущество можно разделить, но до момента раздела каждый имеет право соглашаться или отказывать в проведении сделки.

Долевая собственность возникает не только при изначальной долевой . Причиной также может быть наследство, разделенное на перечень наследников, или распавшийся брак. В последнем случае стороны или заключают соглашение о выделении долей, или проводят раздел в суде, как близкие родственники.

Совместная собственность возникает во время заключения брака, но только на то имущество, которое было приобретено в его период. Супруги могут совместно пользоваться имуществом, но распоряжаться только по обоюдному согласию. Стоит отметить, что совместная собственность не предполагает наличие нескольких собственников: владелец всегда один, но другой член семьи имеет право в перспективе получить долю.

Порядок оформления договора купли-продажи

В связи с усложненным порядком собственности, этапы и также отличаются от простой сделки:

Перед заключением договора необходимо убедиться, что права других совладельцев соблюдены. В частности, продавец должен уведомить их письменно и предоставить 30 дней на приоритетную покупку. Сделка может быть признана недействительной, если данное правило не соблюдено, но лишь в течение одного года (например, если не известно, где находится второй собственник, он может через суд).
Следует проверить, выделена ли доля в натуре (либо факт наличия коммунальной квартиры) или доли лишь определены соглашением. В случае если продавцу принадлежит лишь некая часть (без конкретного указания комнаты, площади), сначала необходимо провести выделение.
Если квартира принадлежит лицу, находящемуся в браке, и является совместной собственностью, необходимо получить письменное на проведение сделки.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему, следует получить разрешение из органов опеки. Аналогично, если у лица есть опекун, то оформляется подобное разрешение.
Оформить предварительный договор купли-продажи квартиры , фиксирующий намерения сторон. Посмотреть и скачать можно здесь: .
Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
Квартира проверяется на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.
Подписывается договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
В стандартном договоре указывается порядок прекращения регистрации собственников и финансовые взаимоотношения между ними в случае, если выплаченная сумма должна быть разделена. Заполнение подобного документа может быть связано с привлечением данных лиц к подписанию обязательств.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Заключив договор, стороны должны оформить соответствующие права. Более того, возможно внесение задатка на любой из стадий, что также должно быть отмечено в документах. Для проведения государственной регистрации, если договор уже действует, необходимо:

Совместно с собственником определить момент . Если он наступает до подачи документов в Росреестр, следует оформить или .
С пакетом документов следует обращаться в Росреестр или многофункциональный центр, полномочия которых позволяют рассмотреть заявление собственника, обстоятельства смены записи в реестре.
Спустя 10 дней проходит процедура выдачи свидетельства на нового собственника.
Проводится передача квартиры по акту приема-передачи . В случае если средства (или часть средств) не были уплачены ранее, заключается также акт передачи денежных средств.

Список документов

Какие документы нужны, определено гражданским и жилищным законодательством:

Паспорта для идентификации в регистрационном органе.
Соглашение, при составлении которого использовался образец договора купли-продажи с несколькими собственниками . Посмотреть и скачать можно здесь: . В рамках документа указывается итоговая стоимость, порядок передачи и перечень самих собственников.
Заявление в Росреестр с просьбой перерегистрировать право собственности.
Копия уведомления прочих собственников.
Выписка из ЕГРП.
Ранее выданное свидетельство о праве собственности.
Предварительные соглашения или договор задатка.
Документ, удостоверяющий передачу средств.
Технический паспорт помещения.
Справки на официальных бланках, свидетельствующие об отсутствии задолженностей.
Справка о прописанных лицах.

В отдельных случаях истребуют дополнительные документы. В частности, органы опеки, которые должны письменно выразить согласие в случае проживания в квартире несовершеннолетнего, должны выяснить иное место жительства ребенка. Супруги могут заключить соглашение о выделении долей: при этом документ должен пройти государственную регистрацию.

Многие продавцы также идут на ухищрение, когда пытаются обойти преимущественное право : вместо договора купли-продажи используют , в отношении которого подобных ограничений нет.

Порядок передачи средств за квартиру с несколькими собственниками

Денежные средства могут быть переданы как до оформления сделки, так и после, но в обязательном порядке должны быть зафиксированы в рамках акта или расписки. При передаче средств, равно как и при формировании цены, не стоит лукавить. Одни собственники завышают цену, чтобы отсеять от продажи других владельцев жилья (при этом покупателю часть средств возвращается), а другие наоборот занижают, чтобы сэкономить на налогах. В случае конфликтной ситуации, доказать присутствие лишних средств будет невозможно.

Покупатель может передавать деньги тремя способами:

Самостоятельно при личной встрече.
Аккредитивом.
Посредством банковской ячейки.

В случае если третьей стороне (совладельцу) положены отступные, оформляется две банковские ячейки на разные имена. Стоит отметить, что в рамках одного договора должна приобретаться только одна доля, либо, если квартира небольшая – оформляется специальный договор с множественными лицами. Применение аккредитива наиболее безопасна, но цена сопровождения такой сделки банком гораздо выше.

Пример по порядку купли-продажи квартиры, у которой два собственника

В данном случае возможно проигнорировать уведомление совладельца, поскольку он проживает в ином собственном жилье. При этом, даже в случае уведомления и отказа, лицо, де-факто не проживающее в квартире, не может отказать в продаже доли. Сам договор будет отличаться тем, что в нем будет указан второй собственник, а также обстоятельства отказа. Для покупателя это не самый лучший вариант, но оспорить сделку будет достаточно трудно.

Заключение

Проведение сделки в отношении жилья, разделенного между различными собственниками, осложняется наличием у них права на приоритетный выкуп долей, а также порядком выражения согласия (несогласия). Законом установлено, что:

Проведение сделки возможно как в отношении доли, так и квартиры целиком. При этом может быть заключено несколько соглашений или одно, но с несколькими продавцами. Ознакомиться с подобным документом можно, если скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года . Посмотреть и скачать можно здесь: .
Предоставление справок и уведомление иных собственников возложено на продавца.
Доля, являющаяся объектом продажи, должна быть выделена в натуре.

Если одним из собственников является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин необходимо также разрешение от органов опеки и попечительства.

Этапы оформления сделки

Если второй собственник согласен на продажу своей доли, то сделка происходит так же, как если бы у квартиры был один собственник. После того, как покупатель найден, хозяевам необходимо подготовить следующие документы:

паспорт;
документ, на основании которого возникло право собственности на квартиру:
решение суда о выделе долей в натуре (если таковое имеется);
согласие супруга на совершение сделки;
свидетельства о рождении детей (при их наличии);
кадастровый и технический паспорт квартиры;
сведения об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость и юридических обременений.

Договор с покупателем подписывают оба собственника в присутствии нотариуса, удостоверяющего договор. После чего сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре, и право собственности переходит к покупателю.

Если второй собственник не согласен

В этом случае, собственник, желающий продать свою долю, должен направить в адрес совладельца уведомление с предложением о выкупе доли. Уведомление составляется в письменном виде, с обязательным указанием стоимости и условий продажи. Это правило определено нормами ст. 250 ГК РФ.

Ответ на такое уведомление второй собственник должен предоставить в течении месяца со дня его получения. Если он откажется или никак не отреагирует, хозяин отчуждаемой доли может продавать ее любому лицу. Важно, чтобы доля продавалась по цене, не ниже той, которая была предложена второму жильцу.

Если второй собственник — ребенок

Когда совладельцем квартиры является ребенок, продажа возможна только с согласия органов опеки и попечительства. При этом продавец обязан передать в собственность несовершеннолетнего аналогичную жилплощадь в приобретаемой или другой недвижимости. Важно, чтобы новые условия проживания были, как минимум не хуже прежних, в противном случае «опека» не даст согласия на совершение сделки.

Продать квартиру в отсутствии одного из собственников возможно, надо лишь со знанием подойти к данному вопросу. В любом случае, помощь юридически образованного человека не будет лишней, так как каждый случай – особенный и требует индивидуального подхода с учетом всех тонкостей и нюансов.

Если среди вашего ближайшего окружения нет человека, владеющего знаниями в области действующего законодательства, то вы можете проконсультироваться в компании «Правосфера». Все варианты связи имеются на нашем сайте. Звонки на горячую линию можно осуществлять круглосуточно из любого региона РФ, и они будут бесплатными. Также вы можете задать свой вопрос, отправив его на электронную почту или в онлайн чат портала.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности

Чтобы заключить сделку по квартире, у которой несколько собственников, например, супруги, совершеннолетние дети и пр., необходимо их присутствие при подписании договора. Однако не всегда имеется возможность собрать всех заинтересованных в одно время и в одном месте. В такой ситуации можно воспользоваться письменным разрешением, заверенным нотариусом, того собственника, который не может явиться.

Очень часто супруги, имеющие равные права на недвижимость, пишут друг на друга доверенность, позволяющую им свободно распоряжаться совместным имуществом. Этот документ может быть использован и при совершении продажи квартиры. Иногда права на собственность получаются в результате приватизации, и в такой ситуации владеть квартирой могут совершенно посторонние друг другу люди.

Важно! В случае если хотя бы один из собственников не готов продавать недвижимость – сделка не состоится.

Можно ли продать квартиру в отсутствии собственника?

Конечно, можно! Если вопрос только в самой процедуре, то есть собственник знает о продаже и ничего не имеет против. В такой ситуации, как уже говорилось выше, можно либо написать доверенность, либо дать письменное согласие на совершение сделки. Любой из этих документов необходимо заверить у нотариуса. Однако встречаются и другие ситуации.

Один из собственников пропал. В случае, когда срок составляет больше пяти с половиной лет, совладельцы могут поднять вопрос о признании пропавшего умершим. Как только такое решение будет вынесено и оформлено наследство, квартиру можно будет выставлять на продажу. Риск в том, что при появлении пропавшего гражданина и предъявления им своих прав, сделка может быть расторгнута.
С собственником нет связи. В ситуации, когда совладелец не проживает в квартире, меняет место жительства, и в последнее время контакт с ним не налажен, можно продать квартиру без него так, как это делается при долевой собственности. То есть по последнему известному месту пребывания высылается уведомление о продаже. Через месяц, если гражданин не объявился, квартиру можно продать, но его доля сохраняется, то есть для покупателя есть риск возвращения совладельца.
Собственник отбывает наказание в МЛС. В принципе, такая ситуация не считается сложной, если гражданин ничего не имеет против продажи квартиры.

Пример. Молодой человек за мошенничество был наказан и попал в МЛС. Так как, наравне с родителями, он являлся владельцем приватизированной квартиры, они обратились к нему с предложением продать ее и приобрести две других. Парень был не против, и чтобы не терять время (до окончания наказания оставалось полгода), решили, что все сделают родители без его участия. Молодой человек написал доверенность на отца (чтобы тот мог действовать от его имени), которую подписал начальник колонии. Гражданин был окончательно выписан из квартиры, которую супруги продали, а вместо этого ему была куплена новая жилплощадь.

Собственник не согласен на продажу. В этом случае можно потребовать выделения своей доли через суд и попытаться продать только свою часть, что вполне реально.

Продажа квартиры без согласия собственника

Если один из собственников не желает продавать квартиру, хотя он ей не пользуется, или его доля весьма мала, то можно осуществить сделку через суд. Когда мнение собственника может быть игнорировано?

Его доля ничтожна по сравнению с суммарной частью остальных владельцев.
Его доля не может быть выделена в натуральном виде.
Часть настолько мала, что не может быть выражена в площади комнаты, то есть невозможно предоставить другое жилье.
Собственник не проживает в квартире, не платит за нее, никак не участвует в ее содержании.

Помощь юриста при продаже квартиры в отсутствии собственника

Если вам надо срочно продать квартиру, но сделка не может состояться, так как один из собственников недоступен, обратитесь в компанию «Правосфера». Юрист предложит вам варианты решения возникшей проблемы и тогда, когда собственник не против сделки, и в случае его отказа, и тогда, когда владельца найти невозможно.

В каждой ситуации, следует действовать индивидуально, так как нет единого решения для всех возможных проблем. Несведущему человеку быстро понять все нюансы и разобраться в тонкостях очень сложно, поэтому разумнее всего заручиться поддержкой юриста. Мы смогли решить многие проблемы, поможем и вам!